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Contrôles AMF : 6 chantiers pour sécuriser vos conseils en SCPI

03 · 11 · 20265 min de lecture12 et 29 octobre 2026

L'AMF a publié en octobre deux synthèses de contrôles qui montrent comment elle lit le conseil en SCPI quand un produit se dégrade. Son reproche central : des rapports d'adéquation qui n'expliquent pas pourquoi une SCPI devenue peu liquide restait adaptée au client. Voici les six chantiers qui en découlent pour un cabinet. Il s'agit d'une lecture opérationnelle, pas d'une liste d'obligations nouvelles ni d'un avis juridique.

Les 6 chantiers pour un cabinet

Rien de révolutionnaire, mais tout doit être écrit et daté.

1. Critères de réexamen

Ce qu'il faut faire

Lister les événements qui déclenchent une revue : baisse du prix de souscription ou de retrait, écart avec la valeur de reconstitution, hausse du SRI, parts en attente, fonds de remboursement, collecte, taux d'occupation, endettement, durée des baux. C'est la liste d'indicateurs citée par l'AMF.

À garder en tête

Une revue défavorable n'impose pas pour autant de recommander une vente.

2. Rapports personnalisés

Ce qu'il faut faire

Expliquer pourquoi cette SCPI, dans sa situation actuelle, reste adaptée aux objectifs, à l'horizon et à la capacité à subir des pertes du client.

À garder en tête

En cas de difficultés de retrait, en dire concrètement les conséquences pour le client : la diversification seule ne suffit pas.

3. Crédit

Ce qu'il faut faire

Quand la souscription est financée, expliquer l'effet du levier si les revenus baissent ou si la revente prend du temps.

À garder en tête

Le client peut devoir continuer à rembourser alors que ses parts perdent de la valeur.

4. Concentration

Ce qu'il faut faire

Mesurer l'exposition globale du client aux SCPI, fixer des seuils internes, justifier les dépassements.

À garder en tête

L'AMF ne fixe pas de plafond chiffré : c'est au cabinet de définir les siens. Elle y voit un garde-fou minimal.

5. Preuves

Ce qu'il faut faire

Conserver la version et la date des documents remis, et les données sur lesquelles reposait la recommandation.

À garder en tête

Vaut pour les supports commerciaux, pas seulement pour la documentation réglementaire.

6. Clients déjà investis

Ce qu'il faut faire

Les informer quand leurs SCPI évoluent significativement.

À garder en tête

Sans rémunération dans la durée, c'est une bonne pratique relevée par l'AMF. Avec un conseil ou une rémunération dans la durée, cela relève des diligences à apprécier.

N°	Chantier	Ce qu'il faut faire	À garder en tête
1	Critères de réexamen	Lister les événements qui déclenchent une revue : baisse du prix de souscription ou de retrait, écart avec la valeur de reconstitution, hausse du SRI, parts en attente, fonds de remboursement, collecte, taux d'occupation, endettement, durée des baux. C'est la liste d'indicateurs citée par l'AMF.	Une revue défavorable n'impose pas pour autant de recommander une vente.
2	Rapports personnalisés	Expliquer pourquoi cette SCPI, dans sa situation actuelle, reste adaptée aux objectifs, à l'horizon et à la capacité à subir des pertes du client.	En cas de difficultés de retrait, en dire concrètement les conséquences pour le client : la diversification seule ne suffit pas.
3	Crédit	Quand la souscription est financée, expliquer l'effet du levier si les revenus baissent ou si la revente prend du temps.	Le client peut devoir continuer à rembourser alors que ses parts perdent de la valeur.
4	Concentration	Mesurer l'exposition globale du client aux SCPI, fixer des seuils internes, justifier les dépassements.	L'AMF ne fixe pas de plafond chiffré : c'est au cabinet de définir les siens. Elle y voit un garde-fou minimal.
5	Preuves	Conserver la version et la date des documents remis, et les données sur lesquelles reposait la recommandation.	Vaut pour les supports commerciaux, pas seulement pour la documentation réglementaire.
6	Clients déjà investis	Les informer quand leurs SCPI évoluent significativement.	Sans rémunération dans la durée, c'est une bonne pratique relevée par l'AMF. Avec un conseil ou une rémunération dans la durée, cela relève des diligences à apprécier.

Dans la base BlueNute, cinq SCPI ont baissé leur prix de plus de 10 % cet été, et quatre SCPI de bureaux ont moins de 5 % de marge avant la borne de +10 %. Si vos clients en détiennent, c'est là que le chantier n° 1 commence.

Voir lesquelles

§ 01

Quatre distributeurs contrôlés, un reproche central

L'AMF a examiné quatre prestataires de services d'investissement (PSI) sur une période ouverte en janvier 2022. Ils avaient bien repéré la dégradation du marché à partir de juillet 2023, date que l'AMF retient comme point de bascule, mais n'en avaient pas tiré toutes les conséquences dans leurs conseils.

Le reproche principal vise les rapports d'adéquation. Ils n'expliquaient pas pourquoi une SCPI devenue peu liquide, parfois dévalorisée, restait adaptée au client au moment du conseil. Les arguments habituels (diversification, revenus, horizon) tenaient lieu de motivation, sans un mot sur la situation propre de la SCPI.

Ce que l'AMF reproche

6 constats

Rapports standardisés
Aucune motivation propre à la situation de la SCPI.
Pas de critères de revue
Le réexamen de l'offre ne reposait sur aucun critère formalisé.
Supports introuvables
Impossible de prouver la remise ou la version des documents.
Pas de garde-fou
Aucun seuil de concentration en SCPI dans l'épargne du client.
Conformité passive
Même niveau de vigilance alors que le risque montait.
Rendement en vitrine
Un taux de distribution seul, sans PGA ni TRI, alors qu'il peut monter quand le prix de part baisse.

Les bonnes pratiques qu'elle cite

5 pratiques

Déréférencer sans regarder l'encours
Sur les seules caractéristiques de la SCPI.
Informer les clients déjà investis
Par des communications régulières ou exceptionnelles.
Un scoring objectifDans BlueNute
Des critères factuels pour suivre l'offre.
Des indicateurs propres aux SCPIDans BlueNute
Prix de part, écart à la valeur de reconstitution, taux d'occupation, collecte, endettement, parts en attente, fonds de remboursement, SRI.
Une aide à la motivation du conseilDans BlueNute
Un outil que le conseiller adapte à chaque client.

Les cabinets sous statut CIF ne faisaient pas partie du panel, qui n'est d'ailleurs pas représentatif du marché selon l'AMF. Mais le règlement général de l'AMF impose aussi aux CIF de motiver l'adéquation de leurs recommandations. Ces constats les concernent donc, même sans transposition automatique.

§ 02

Le 12 octobre : tenir compte de l'évolution du produit

La synthèse AMF-ACPR rappelle que les SCPI sont des produits complexes, malgré leur large diffusion. Un événement exceptionnel, comme la création d'un fonds de remboursement, peut justifier de revoir la stratégie de distribution sans attendre la revue annuelle. Les versements programmés mis en place avant ce type d'événement sont explicitement visés.

Quand un professionnel s'est engagé à fournir un conseil dans la durée, son évaluation périodique doit intégrer l'évolution du produit. Reconduire l'analyse initiale ne suffit plus si la liquidité ou la valeur des parts a changé. Cela ne rend pas un rapport annuel automatiquement obligatoire : tout dépend du service convenu et de la rémunération perçue. L'AMF rappelle que percevoir une rémunération dans la durée suppose de fournir un service dans la durée.

§ 03

Avant, après : motiver un rapport d'adéquation

Le reproche central de l'AMF tient en une comparaison. Voici la même recommandation, motivée de deux façons.

Motivation générique

Cette SCPI répond à votre objectif de revenus complémentaires et diversifie votre patrimoine sur un horizon de long terme.

Motivation qui tient compte de la situation de la SCPI

Depuis notre dernier échange, cette SCPI a baissé son prix de part de 12 % et 7 % de ses parts sont en attente de retrait : une revente pourrait prendre plusieurs mois et se faire sous votre prix d'achat. Nous la maintenons, car votre horizon de placement est de 15 ans, cette ligne représente 6 % de votre patrimoine financier et vos besoins de liquidité sont couverts par votre épargne disponible, et vous avez confirmé pouvoir supporter une baisse de valeur de cette ligne. Nous réexaminerons cette position après la publication des valeurs au 31 décembre.

Illustration à partir d'un cas fictif, pas un modèle de rédaction.

Pourquoi ça compte

Ces synthèses sont déjà lues hors des services conformité. Le 2 novembre, l'avocat Alban Bizieux a publié sur Village de la Justice une analyse qui s'interroge sur la portée de la synthèse SPOT dans les litiges d'épargnants contre les distributeurs. Un rapport d'adéquation se relit aussi en cas de contentieux.

§ 04

Le vrai sujet : le temps

Ce travail a un coût, et il se compte en heures. Suivre les produits, repérer ceux qui se dégradent, mesurer l'effet pour chaque client, puis rédiger un rapport qui ne soit pas un copier-coller : c'est souvent là que la documentation décroche, rarement par négligence.

C'est ce temps que nous cherchons à faire gagner avec BlueNute. Parmi les bonnes pratiques qu'elle a relevées, l'AMF cite un suivi de l'offre par scoring, des indicateurs propres aux SCPI et un outil d'aide à la motivation du conseil : ce sont les briques de BlueNute. L'outil suit l'évolution des SCPI, signale les indicateurs qui se dégradent et prépare les éléments des rapports de suivi et d'adéquation. Il prépare, le conseiller apprécie et décide. La responsabilité du conseil reste la sienne.

Combien de temps vous prend un rapport d'adéquation SCPI ?

Une estimation à partir de vos propres dossiers.

Faites le calcul

Sources

Lecture opérationnelle, pas un avis juridique. Les documents cités ne créent pas d'obligation nouvelle.Merci à Franck Girard (Belle Rive Patrimoine) pour les échanges qui ont nourri cet article.

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