Valeur de reconstitution
Montant théorique nécessaire pour reconstituer le patrimoine d'une SCPI : valeur de réalisation du patrimoine augmentée des frais d'acquisition (droits de mutation, notaire, etc.).
Définition
La valeur de reconstitution représente le coût théorique pour recréer à l'identique le patrimoine d'une SCPI à un instant donné.
Elle s'obtient en partant de la valeur de réalisation (valeur vénale des immeubles évalués par un expert indépendant, plus les actifs financiers nets), à laquelle s'ajoutent les frais nécessaires pour acquérir ces actifs sur le marché : droits de mutation, frais de notaire, commissions, etc.
Le résultat est exprimé par part (valeur globale divisée par le nombre de parts). Pour les SCPI à capital variable, elle est publiée au minimum semestriellement depuis la réforme de 2024 (ordonnance n° 2024-662).
Lien avec le prix de souscription
La valeur de reconstitution est la référence réglementaire du prix de souscription (art. L. 214-94 du Code monétaire et financier). En pratique, le prix de part doit rester dans un couloir de ±10 % autour de cette valeur.
La comparer au prix de souscription permet de mesurer une décote ou une surcote et d'anticiper les revalorisations que le gérant pourra matérialiser sans épuiser sa marge de sécurité.
Pourquoi c'est important pour un CGP
C'est l'indicateur patrimonial de référence pour juger si une SCPI est correctement valorisée à l'entrée. Il ne garantit ni performance future ni liquidité, mais il cadre le discours sur le « juste prix » d'une part au moment du conseil.
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