Décote & surcote

En SCPI, la décote désigne un prix de souscription inférieur à la valeur de reconstitution. La surcote, c'est l'inverse : le prix de souscription est supérieur à la valeur de reconstitution.

L'écart se calcule ainsi : (prix de souscription − valeur de reconstitution) ÷ valeur de reconstitution × 100. Un résultat négatif indique une décote, un résultat positif une surcote.

L'AMF encadre ces écarts : au-delà de ±10 %, la société de gestion doit justifier l'écart et le notifier au régulateur. En pratique, les gérants ajustent le prix de souscription lorsque la valorisation du patrimoine évolue.

Sur le marché secondaire (SCPI à capital fixe ou véhicules dont la variabilité du capital est suspendue), une décote peut aussi refléter une décote de liquidité : les acheteurs exigent une marge pour apporter de la liquidité là où le gérant ne rachète plus les parts au prix de retrait habituel.

Cette décote de marché ne se calcule pas par rapport à la valeur de reconstitution, mais par rapport à l'ancien prix de retrait ou au dernier prix de confrontation entre vendeurs et acheteurs.

Ne pas confondre une décote sur la valeur de reconstitution (signal d'entrée sur le marché primaire) et une décote de liquidité sur le marché secondaire (signal de sortie contrainte). Les deux peuvent coexister sur un même véhicule selon son statut et le contexte de marché.